Захист прав неповнолітніх при продажу нерухомості

Продати майно, де неповнолітні діти мають частку або просто проживають з батьками чи опікунами справа непроста. Адже законодавство у таких ситуаціях суворо стежить за дотриманням інтересів неповнолітніх. Максимальне дотримання законодавчих норм дозволить уникнути потім судових позовів та відміни уже укладених угод.

Якщо неповнолітній є власником нерухомості чи її частки.

У випадку, коли неповнолітня особа володіє об’єктом нерухомості або його частиною, орган опіки та піклування, перед тим як надати дозвіл на продаж, звіряє, по-перше забезпеченість неповнолітнього достойним житлом після продажу об’єкта. Іншими словами, майбутнє житло неповнолітнього повинно бути придатним для експлуатації, з усіма належними умовами для проживання. По-друге: розмір частки на право власності неповнолітнього має бути рівноцінним попередньому.

Попри те, що вимога отримання дозволу органу опіки і піклування є імперативною, адже згідно зі ст. 18 Закону «Про охорону дитинства»  органи опіки та піклування зобов’язані здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчуженні жилих приміщень та купівлі нового житла, трапляються випадки оформлення договорів щодо об’єктів нерухомості, в яких проживають неповнолітні, без отримання дозволів. Така угода може бути визнана судом недійсною відповідно до ч. 6 ст. 203, ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України. Однак, судовою практикою вироблено підхід, що сама лише відсутність дозволу органу опіки та піклування не є для цього безумовною підставою, якщо правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх чи неповнолітніх дітей.

20 січня 2016 р. Верховний Суд України у постанові по справі № 6-2940ц15 вказав, що хоча вчинення батьками малолітньої дитини певного правочину за відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує установлену ст. 177  СК України заборону, сам по собі цей факт не є безумовним підтвердженням наявності підстав для визнання правочину недійсним. Натомість він може бути визнаний недійсним, якщо його вчинення батьками без попереднього дозволу органу опіки та піклування призвело до порушення права особи, в інтересах якої пред’явлений позов, тобто до звуження обсягу існуючих майнових прав дитини та/або порушення охоронюваних законом інтересів дитини, зменшення або обмеження прав та інтересів дитини щодо жилого приміщення.

Якщо неповнолітня особа не є власником нерухомості чи її частини.

У випадку, коли неповнолітній не володіє об’єктом нерухомості чи його частиною, батьки чи інші родичі, які продають квартиру або будинок, мають отримати  дозвіл органу опіки та піклування після перевірки, що проводиться протягом одного місяця, і отримають його лише в разі гарантування збереження права дитини на житло.

Відповідно до ст. 11 Закону України «Про забезпечення організаційно-правових умов соціального захисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування» такими органами є районні, районні у містах Києві та Севастополі місцеві державні адміністрації, виконавчі органи міських чи районних у містах, сільських, селищних рад.

До органу опіки та піклування батьки, опікуни чи піклувальники мають подати комплект документів, передбачений п. 66 постанови КМУ «Питання діяльності органів опіки та піклування, пов’язаної із захистом прав дитини» від 24 вересня 2008 р. № 866, і чекати відповідної перевірки у місячний термін.

Цей же висновок зробив Верховний Суд у постанові від 29 липня 2020 р. по справі № 202/3914/17).

Докладніше – у процедурі Оформлення продажу житла, частина якого належить неповнолітньому на платформі Lex.